Quanto costa una ristrutturazione?

La ristrutturazione di un appartamento è un’attività articolata e complessa in cui entrano in gioco innumerevoli variabili, che possono incidere in modo decisivo non soltanto sui tempi di realizzazione ma anche e soprattutto sulla composizione del prezzo finale dell’operazione. La pubblicità talvolta può trarci in inganno semplificando l’argomento e sintetizzandolo in modo del tutto indicativo, il che può purtroppo generare vere e proprie illusioni…con le conseguenti delusioni. È pertanto sempre opportuno non soltanto effettuare analisi e valutazioni accurate, dettagliate e complete, ma soprattutto affidarsi alle consulenza di professionisti specializzati e con buona conoscenza del mercato locale dei fornitori.

Le variabili principali

Alcuni dei fattori che possono incidere notevolmente sul costo di ristrutturazione di un appartamento sono purtroppo elementi sui quali possiamo avere davvero poca o nulla possibilità di intervento, a partire dall’età e le condizioni di partenza dell’edificio oggetto dei lavori, ma anche la sua localizzazione. I costi infatti sono estremamente variabili allo spostarsi da una zona all’altra d’Italia: rispetto ai prezzi medi di una città come Roma possono esserci oscillazioni in aumento fino al 20% se la ristrutturazione avviene a Milano, o fino al 10% in diminuzione se l’edificio è situato a Napoli o Palermo. La localizzazione può inoltre incidere sui costi dei lavori anche nel caso in cui ci siano particolari problemi di accessibilità dell’edificio.

Altre importanti variabili sono invece strettamente collegate alle scelte tecniche e/o progettuali che si effettueranno, a partire da quella di realizzare una ristrutturazione solo parziale o completa, e che quindi includa lavori di demolizione, sostituzione dei pavimenti e degli infissi, rifacimento degli impianti etc. Proviamo a prenderle in considerazione una per una.

Demolizione e smaltimento

In genere la demolizione delle pareti è una voce che non incide molto sul costo complessivo, ma il suo costo al metro quadro dipende dal materiale da demolire, e si può passare da 20 a 40 €/mq; per quanto riguarda la demolizione dei pavimenti il costo aumenta anche a seconda delle necessità o meno di rimuovere anche il massetto sottostante lo strato di finitura, e oscilla tra 15 e 25 €/mq. Un’ulteriore spesa da prendere in considerazione è quella dello smaltimento del materiale demolito.

(Ri)costruzione pareti e pavimenti

Anche in questo caso il prezzo varia in base al materiale: le pareti in cartongesso possono costare fino a 40 €/mq, mentre il laterizio forato è più economico ma se lo si completa sino allo strato di finitura allora il costo raddoppia rispetto al cartongesso; analogamente la posa in opera di un pavimento generico varia a seconda del materiale, tra 20 €/mq del parquet ai 30 €/mq del pavimento generico, a cui vanno ovviamente aggiunti i costi dei materiali da posare e dell’eventuale massetto da ricostituire.

Tinteggiatura

Per intonaci rasati semplici i prezzi sono intorno ai 15 €/mq, che possono salire anche notevolmente se si desiderano tecniche di tinteggiatura particolari.

Installazione infissi

Una porta in legno tamburata o laminata costa circa 250 €, a cui si aggiungono mediamente € 80 per l’installazione: anche in questo caso è evidente come il materiale, il design e la qualità dell’infisso (e delle sua maniglia!) possano far variare i prezzi finali dell’operazione.

Rifacimento impianti

I costi per la realizzazione di nuovi impianti idraulici, termici ed elettrici sono spesso la voce di spesa più onerosa dell’intero lavoro di ristrutturazione dell’appartamento: per una casa di 100 mq è possibile arrivare a spendere anche 10.000 € più il costo dell’impianto termico. Si tratta di spese anche qui molto variabili in base alla tipologia di materiali e alla tecnologia e qualità di impianti che si sceglie, e sulle quali però incide in maniera notevole sia il costo della manodopera che il dettaglio del progetto di impianto, e cioè quanti punti luce e prese siano previsti, se oltre al riscaldamento è incluso anche un impianto di condizionamento etc.

Variabili di costo secondarie…ma non trascurabili

Altre voci di spesa che fanno variare il costo finale di una ristrutturazione possono essere

• l’onorario dell’architetto a cui si affida il progetto, se la nostra ristrutturazione deve prevedere una riorganizzazione spaziale e funzionale dell’edificio, e la spesa di direzione dei lavori se vogliamo che il progetto venga seguito accuratamente in tutte le fasi della sua realizzazione;
• l’onorario dell’ingegnere se si rendono necessari dei calcoli strutturali;
• le (eventuali) spese di messa in sicurezza in situazioni o per strutture particolari.

Come calcolare il costo della ristrutturazione

Il “metodo semplice” per avere un’idea orientativa del prezzo di una ristrutturazione consiste è il calcolo cosiddetto “a corpo”, ricavato talvolta direttamente dal cliente finale che moltiplica la superficie dell’appartamento per il prezzo di “ristrutturazione completa” al metro quadro trasmessogli da una ditta di fiducia, o indicato da una delle innumerevoli offerte di “ristrutturazione chiavi in mano” che popolano internet e sono ampiamente pubblicizzate anche sui mezzi di comunicazione tradizionali.

Il nostro articolo ha appena illustrato perché questo metodo sia evidentemente poco affidabile e soggetto a grande rischio d’errore, e quindi non possiamo non concludere consigliandovi di utilizzare invece un metodo di calcolo esatto e analitico, cioè quello basato su un preciso computo metrico, possibilmente rivolgendovi ad un professionista specializzato. Bisogna quindi:

• definire l’elenco di tutte specifiche lavorazioni da fare;
• calcolare il reale prezzo unitario di ogni singola voce basato sulla tecnologia e il materiale che si è scelto d’usare;
• moltiplicare ogni prezzo unitario per la quantità dimensionale o numerica relativa;
• …e infine sommare tutto :)

Una brutta e una buona notizia

È possibile  – dopo un calcolo accurato – che la cifra finale sia superiore alle vostre previsioni iniziali ma è sicuramente bene saperlo prima, per non avere brutte sorprese dopo l’inizio dei lavori.

Noi di RDAarchitetti possiamo assistervi e indirizzarvi nella ristrutturazione del vostro appartamento o edificio, non solo effettuando un preventivo esatto e accurato, e poi progettando e realizzando i lavori a regola d’arte, ma anche guidandovi e sbrigando le pratiche necessarie per l’applicazione di tutti gli incentivi e le agevolazioni fiscali a cui potete avere diritto. Infatti – grazie alle detrazioni sulle imposte distribuite nel corso dei successivi dieci anni – è possibile recuperare il 50% di una spesa fino a 96.000 euro e quindi di ridurre il costo effettivo per la ristrutturazione di una cifra che può arrivare a ben 48.000 euro.